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オフィス移転でかかる敷金の相場は？
敷金とは、部屋を借りるときに担保として貸主に預ける保証金のことです。
賃料を滞納した時や原状回復工事の費用に充てられ、余った場合は退去後に返還されます。
しかし、オフィスでかかる敷金は住宅を借りる時よりも高額であるため、なかなかオフィスを移転できないという企業様は多いです。
敷金を支払う代わりに、会社への投資や採用を諦めたという企業様もいらっしゃるでしょう。敷金の支払いは会社にとって、大きな負担となります。
オフィス移転でかかる敷金はオフィスの規模によって異なりますが、一般的に賃料の6〜12ヶ月分が相場です。
50坪以下の小規模オフィスやオーナー様が個人で所有している物件の場合は、賃料の3〜6ヶ月分と少なめに設定されていることもあります。
それでも多額な経費となるため、資金操り計画に悩まれる企業様は多くいらっしゃいます。
一般的な住宅よりもオフィスの敷金が高い理由
前述した通り、オフィスの敷金は賃料の6〜12ヶ月分が相場です。
安い場合でも、賃料の3〜6ヶ月分となっています。
それに対して、一般的な住宅の敷金は1〜2ヶ月分である場合がほとんどです。
「なぜ、オフィスの敷金は高額なの？」と疑問に思われる方もいらっしゃるでしょう。
オフィスの敷金が高い理由として、オフィスの方が一般的な住宅よりも原状回復費用も含めて、退去時のリスクが高いことが挙げられます。
一口にオフィスと言っても、使用用途は借主によって様々です。
契約後、借主が内装工事を行う場合もあります。
万が一、借主が原状回復せず退去してしまった場合は、貸主が自身で原状回復費用を出さなければなりません。
また、賃料も一般的な住宅よりも高額であるため、企業様の売上によって支払いが滞ってしまう可能性も考えられます。
このようなリスクに備えて、あらかじめ敷金を多くとっているのです。
オフィス移転の敷金を抑える3つのポイント
一般的な住宅の中には敷金がかからない物件もありますが、オフィスとして借りる物件の場合はないに等しいです。
そのため、少しでも敷金を抑えるためには、ポイントを抑える必要があります。
①レンタルオフィスを検討する
レンタルオフィスは敷金を安く抑えられる可能性が高いです。
レンタルオフィスでは、専用スペースの1つを契約して利用します。
オフィス移転をする場合、初期費用だけでなく、引越し費用や入居後の内装工事費などがかかります。
それに対して、レンタルオフィスは初期費用が抑えられること、既に仕事ができる環境も整備されているため、内装工事が不要なことがメリットです。
ただし、「プライバシーの問題が懸念されること」「大規模な企業様の場合はレンタルできるオフィスが限られていること」がデメリットとして挙げられます。
②賃料が安い物件を検討する
敷金は、賃料の◯ヶ月分と設定されているため、賃料が安い物件は敷金も安い可能性が高いです。
そのため、賃料が安い物件を契約することで、敷金が抑えられます。
ただし、賃料が安い物件は、「駅から遠い」「築年数が経っている」など理由があります。
賃料を重視しすぎると、従業員様が働きづらいと感じ、離職に繋がってしまうケースもあるため、立地や広さなどもしっかり考慮することが大切です。
③不動産業者様と交渉する
オフィスの敷金を安く抑えたい場合は、口コミをネットで見て、交渉に成功した経験が多い不動産業者様に相談することをおすすめします。
敷金が難しい場合でも、礼金や仲介手数料などを安くしてもらえる可能性があります。
ただし、安く交渉しすぎると印象が悪くなるため注意が必要です。
オフィス退去時に敷金は返還される？
敷金は、貸主に支払うというよりも預けるお金です。
そのため、敷金として預けたお金は返還されます。
ただし、敷金は全額返還されるのではなく、前述した通り、原状回復費を差し引いた額が返還されるため注意が必要です。
また、事業用物件の場合、償却費も差し引かれる場合があります。
償却費とは、解約時に無条件で差し引かれるものです。
最近は償却費なしという物件も増えてきていますが、ありの場合は原状回復費と償却費を差し引いた額が返還されます。
ただし、退去後すぐに返還される訳ではないことを念頭に置いておく必要があります。
返還される時期は、物件によって大きく異なります。
いつ返還されるかは、賃貸契約書にも明記されており、一般的に「1ヶ月以内」「3ヶ月以内」「6ヶ月以内」である場合が多いです。
そのため、返還される敷金を移転先のオフィスの敷金に企てることはできません。
オフィス移転を考えている経営者様は、移転先に支払う敷金を事前に用意しておく必要があります。
オフィス退去時に敷金の返還額を大きくするポイント
前述した通り、敷金は原状回復費と償却費を差し引いて返還されます。
そのため、敷金の返還額を大きくするためには、原状回復費を抑える必要があります。
下記では、原状回復費を抑える方法を3つご紹介致します。
①オーナー様が指定した業者様以外で見積もりを取る
原状回復費を抑える方法として、オーナー様が指定した業者様以外で見積もりを取ることが挙げられます。
ご自身で見積もりを取ることで、原状回復にかかる金額が明確に分かります。
原状回復工事費の算出基準は非常に曖昧であるため、その曖昧さを悪用しようとするオーナー様はゼロではないのが現状です。
ご自身で見積もりを取ると、見積書の内容が妥当かどうかといった点も確認できるので、無駄な費用を見極められます。
②オーナー様と交渉する
あまりにも原状回復費が高額である場合は、オーナー様と交渉するのも一つの手です。
オフィスを少人数で利用していたり、借りている期間が短かったりした場合、「本当に原状回復工事が必要であるか？」「クリーニング等で済ませられないか？」という内容をオーナー様にご相談してみましょう。
もし、オーナー様との交渉が失敗に終わったとしても、原状回復工事の業者様と交渉できるかもしれません。
③原状回復工事を考慮した上で内装工事を行う
原状回復工事を考慮した上で内装工事を行うことも、非常に有効的な方法です。
ほとんどの物件は入居後、会議室や応接室などを作るための工事が必要になります。
依頼する業者様と、原状回復工事費が抑えられるレイアウトを決めるのがおすすめです。
ただし、専門的な知識が必要になるため、実績や評判も確認した上で業者様を選定することが大切です。
退去時を見据えた内装工事が敷金を抑えるカギ
今回は、オフィス移転にかかる敷金の相場と返還額を大きくする方法を詳しく解説致しました。
基本的に敷金を下げる交渉は難しいです。
そのため、いかに返還額を大きくして、オフィス移転に投資できるかがポイントになります。
返還額を大きくするためには、退去時のことを想定して、内装工事を行うことが有効的です。
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株式会社ミライズワークスでは、東京・大阪を中心にオフィス作りを行っており、原状回復工事を見据えたオフィスレイアウトをご提案しております。
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