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2019年の東京のオフィスビル事情はどうなっているのか？
2020年の東京オリンピックをひかえ、東京の不動産市場も活気を呈している、と言われます。
また反対に、企業の投資意欲や世界各地の投資家の期待薄により、東京の不動産は大きな価格変動はないのではないか、とも言われています。
不動産投資の基礎になる実質GDPは、2019年4-6月期は年率マイナス0.2%と、マイナス成長の局面をむかえました。
1980年代に日本で起こったバブル経済のような基本的な経済体力が日本に残っていないという意見も根強く、不動産の市場も先行き不透明な状況は続いたままです。
実際の不動産市場の動きに連動して、オフィス賃料やオフィスビル事情も大きく変動します。
今、東京のオフィスビルの状況はどうなっているのでしょうか。
現在の東京のオフィスビルは新築の乱立状態
2019年現在、東京のオフィスビルでは新築のオフィスビルが多く建設されています。
日本橋の三越前にある「日本橋室町三井タワー」はCOREDO室町テラスと併設され、2019年秋にオープンしました。
また新宿には、長い間木造住宅密集区域だった新宿中央公園の西、西新宿五丁目に「住友不動産新宿セントラルパークタワー」が建設されました。
秋葉原では、秋葉原駅の東側の再開発の一環として、「住友不動産秋葉原駅前ビル」が完成しました。
渋谷では、東口の渋谷川の上に、スクランブルスクエアというオフィスビルが完成し、サイバーエージェントやミクシィなどのIT系の会社が入居いたしました。
また、虎ノ門では虎ノ門ヒルズビジネスタワーが建ち、地域的な需要もあり堅実に満室になっています。
特にIT系やマーケティング系の会社で、人員を増やしている会社が多く、Googleの日本法人やFacebookの日本法人もオフィス移転をしたように、業界的にも多くの移転案件があるような状態です。
オフィスビルが新築されるとどのような変化があるのか
オフィスビルが乱立していると書きましたが、オフィスビルの新規供給があると、一般的にオフィス市場はどのように変わるのでしょうか？
まず、オフィスビルの新築があると、既存のオフィスビルから新築オフィスへの大手企業・急成長企業の移転があります。その後に、その空いた既存のオフィスビルに入居が始まります。その順番としては概ね新築←10年以内の築年数←20年以内の築年数←30年以上の築年数と玉突き型に移転が起こる傾向があります。
それだったら、空室率は上がる一方じゃないの？
そのような流れであれば、一番築年数が古いオフィスビルが空室だらけになるんではないの？と思いがちですが、東京では様子が異なります。
まず第一に自然の流れとして、古くなって借り手がつかなくなったオフィスビルには、「更地にして新しいオフィスビルを作る」という引き合いが、一等地であれば常にあるので、取り壊しが始まります。そうなってしまえば、新築オフィスビルに変わってしまいます。
次に、古くなったオフィスビルでも東京に立地したい、という会社は地方拠点の会社や、ベンチャーやスタートアップの会社にまだまだ多く、築年数の古いビルでもあっという間に埋まってしまう、という側面があります。
さらに古いオフィスビルでも入れなかった企業が、コワーキングスペースに入居して、オフィスの空室を待つ状況が進んでいます。
また築年数の古いオフィスビルは、取り壊し時期が決まっている場合が多く、その取り壊し時期を期限として定期借家契約を結ぶことが多く、その賃料は安いです。
賃料を多く出せないベンチャーやスタートアップは、古いビルで賃料を安く済ませるという経営判断をしてその安い賃料帯を狙って敢えて古いビルに入居するケースが多く、東京の古いビルのニーズはまだまだ衰えることを知りません。
最後に、古くなったオフィスビルをリノベーションして活用する事例も多く発生しており、「東京」という立地に対してビジネス的な利点をまだまだ有していることの証左になっています。
東京の空室率は1%を切る状況で依然堅持される貸し手市場
東京ではそのような需給状況になっているため、空室率は1%を切る状況は依然維持されており、良い立地を有しているビルオーナーは優位な立場を維持し、貸し手優位の契約形態はしばらく変わることは無いでしょう。
移転する物件がない中で高まるレイアウト変更需要
そのような需給背景の中、新築物件の建設に伴い、移転案件も多かったのですが、移転先の候補が埋まってしまった会社に人気なのが「レイアウトの変更」です。
「オフィス移転」の基本的な意図や動機の多くは、「部署やセクションの組み換えや増加を行う」「働き方を変える」というものです。その目的を達成しなければいけない社内状況で、移転ができないときに選ばれる方法が、「レイアウト変更」なのです。
当社の現在の受注状況
2019年度は当社でもレイアウト変更の相談が増加し、レイアウト変更需要の高さがうかがえる内容になっております。
御社の経営課題をお教えください
御社がお抱えになっている経営課題をミライズワークスに御相談ください。検討フェーズに応じて、レイアウト変更で課題の解決が可能なのか、オフィス移転が必要なのか、オフィス移転をするなら東京のどの地域のどのくらいの築年数のオフィスビルなのか、そのようなことをトータルにお伺いして、物件探しやレイアウト変更の提案をさせていただきます。
「うちの会社に本当にオフィス移転やレイアウト変更が必要なのか」という方も、「必要ないならば必要ない」ということもはっきり伝えさせていただきます。
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